Sans permis d'utilisation (iskân), que peut-il arriver côté abonnements, titre foncier, crédit et location ? Une liste de risques appuyée sur les articles de loi.
La phrase « il n'a pas d'iskân, mais le prix est avantageux » s'entend souvent, surtout dans les régions de résidences d'été. L'iskân, de son nom officiel permis d'utilisation du bâtiment (yapı kullanma izni), atteste que l'administration a constaté qu'un bâtiment a été construit conformément au permis de construire et à ses annexes, et que son utilisation ne présente pas d'inconvénient du point de vue technique. Nous avons résumé, à partir de la réglementation, les problèmes que l'on peut rencontrer dans un logement acheté sans ce document.
Qu'est-ce que le permis d'utilisation, et qui le délivre ?
Selon l'article 30 de la loi sur l'urbanisme, une autorisation de la municipalité ou de la préfecture qui a délivré le permis de construire est obligatoire pour pouvoir utiliser le bâtiment entier lorsqu'il est complètement terminé, ou les parties utilisables lorsqu'elles sont achevées. L'administration est tenue de traiter la demande du propriétaire au plus tard dans les trente jours. La loi précise aussi que le permis délivré ne décharge pas le maître d'ouvrage de la responsabilité découlant d'une infraction à la loi, au permis de construire et à ses annexes.
Risque 1 : électricité, eau et assainissement
L'article 31 de la loi sur l'urbanisme est clair : les bâtiments pour lesquels un permis d'utilisation n'a pas été accordé ou obtenu ne bénéficient pas des services et installations d'électricité, d'eau et d'assainissement jusqu'à l'obtention du permis. Les lots indépendants ayant obtenu leur permis d'utilisation en bénéficient. Dans la pratique, on peut rencontrer des abonnements provisoires, mais il faut savoir que la solution durable est le permis.
Risque 2 : rester en servitude d'étage au registre foncier
Selon l'article 3 de la loi sur la propriété par étage, la servitude d'étage est convertie en propriété par étage sur la base du permis d'utilisation délivré pour l'ensemble du bâtiment. Sans permis, l'appartement peut rester longtemps en servitude d'étage au registre foncier. Cette situation peut soulever des questions lors d'une revente ou de l'évaluation d'un crédit.
Risque 3 : infraction à l'urbanisme et mention au titre foncier
Selon l'article 32 de la loi sur l'urbanisme, lorsqu'un bâtiment sans permis ou contraire au permis est constaté, il est mis sous scellés, le chantier est arrêté et l'information sur l'infraction est notifiée à la direction du registre foncier, au plus tard dans les sept jours, pour être inscrite à la rubrique des déclarations du titre. Cette inscription ne peut être levée tant que l'administration n'a pas notifié que l'infraction a été corrigée. Lisez donc impérativement la rubrique des déclarations (beyanlar) du titre foncier.
Risque 4 : permis de location de courte durée
Un détail important pour ceux qui envisagent de louer leur résidence d'été à la journée ou à la semaine : dans l'annonce du ministère de la Culture et du Tourisme relative aux demandes de permis de location à des fins touristiques, parmi les documents exigés figure « le certificat d'enregistrement du bâtiment aménagé en logement / le permis d'utilisation du bâtiment ». Il peut devenir difficile d'obtenir le permis pour un logement qui ne possède aucun de ces documents.
L'amnistie urbanistique et le certificat d'enregistrement du bâtiment
Grâce à l'article provisoire 16 ajouté en 2018 à la loi sur l'urbanisme, un certificat d'enregistrement du bâtiment (yapı kayıt belgesi) a pu être délivré pour les bâtiments sans permis ou contraires au permis construits avant le 31/12/2017, à condition de déposer la demande dans les délais et de payer la redevance d'enregistrement. Selon la loi, ce document concerne la finalité d'utilisation du bâtiment ; sur demande, l'eau, l'électricité et le gaz naturel peuvent être raccordés à titre provisoire aux bâtiments qui l'ont obtenu.
Le même article prévoit que, pour les bâtiments disposant d'un certificat d'enregistrement, si tous les propriétaires y consentent et si les parties tombant sur des zones de services publics du plan d'urbanisme sont cédées, le changement de nature et la constitution de la propriété par étage peuvent être réalisés, sans exiger de permis d'utilisation, moyennant le paiement du double de la redevance. Le certificat d'enregistrement n'est pas un permis d'habiter ; si le logement que vous comptez acheter en possède un, examinez séparément son étendue et les parties qu'il couvre.
Liste de contrôle avant l'achat
- Titre foncier : nature du bien, situation en servitude d'étage ou en propriété par étage, et rubrique des déclarations.
- Archives de la municipalité : existence du permis de construire, du projet d'architecture approuvé et du permis d'utilisation.
- Conformité au projet : si des modifications comme un balcon fermé, un étage ajouté ou des combles figurent bien dans le projet.
- Abonnements : si l'électricité et l'eau sont raccordées de façon durable ou provisoire.
- Certificat d'enregistrement du bâtiment : s'il existe, sa date, la surface couverte et la finalité d'utilisation.
- Ensemble du bâtiment : si le permis a été obtenu pour tout le bâtiment ou seulement pour certaines parties.
- Votre usage prévu : si vous projetez un crédit, une location ou une location de courte durée, quels documents l'organisme concerné exige.
À quoi correspond l'avantage de prix ?
Le prix plus avantageux d'un logement sans iskân est la contrepartie de l'incertitude assumée par l'acheteur. Une partie de cette incertitude (abonnements, passage à la propriété par étage, permis de location) peut se résoudre avec le temps ; une autre partie peut rester insoluble en raison des éléments du bâtiment contraires à la réglementation d'urbanisme. Ce sont les registres de la municipalité qui montrent à laquelle de ces situations vous faites face ; la déclaration orale du vendeur ne suffit pas à elle seule.
Conclusion
L'iskân est le document qui atteste qu'un logement est « officiellement achevé ». S'il manque, la raison, la possibilité de combler la lacune et son coût doivent être clarifiés avant la décision d'achat. Aktif Emlak peut vous aider à rassembler auprès de la municipalité les informations de permis de construire et d'iskân d'un logement qui vous intéresse dans le golfe d'Edremit.
