Guide : titre foncier, parcelle et urbanisme

Parsel Sorgu de la TKGM, consultation e-Devlet du titre foncier et registres d'urbanisme : comment vérifier un bien avant de l'acheter, étape par étape.

Les photos d'une annonce montrent à quoi ressemble un bien ; les registres du titre foncier et de la parcelle disent ce qu'il est juridiquement. Dans ce guide, nous présentons dans l'ordre les canaux officiels par lesquels vous pouvez effectuer les premières vérifications pour un logement, un terrain ou une oliveraie que vous envisagez d'acheter.

1. Recherche de parcelle de la TKGM : la première vérification ouverte à tous

L'application Recherche de parcelle (Parsel Sorgulama) de la Direction générale du registre foncier et du cadastre (parselsorgu.tkgm.gov.tr) est, selon la TKGM, un service de données officiel qui permet de visualiser numériquement la localisation géographique et les informations de base des biens immobiliers. La consultation est publique et gratuite ; elle est utilisable par le web et par l'application mobile.

Comment l'utiliser ?

Choisissez la province, le district et le quartier/village.
Saisissez le numéro d'ada et de parcelle (informations de l'annonce ou obtenues auprès du vendeur).
Examinez sur la carte la position de la parcelle et les parcelles voisines.

Que voyez-vous ?

Informations d'ada, de parcelle et de feuille (pafta)
Superficie (m²)
Nature (terrain, champ, bâtiment, etc.)
Coordonnées et affichage sur la carte
Informations de propriété par étage et de servitude

Dans l'application, on ne peut pas faire de recherche par nom de propriétaire ou par informations d'identité. La TKGM précise que, pour les informations de propriété, il faut utiliser e-Devlet.

À quoi sert, et à quoi ne sert pas, la Recherche de parcelle ?

Vous pouvez y voir où se trouve réellement un terrain annoncé « à 300 mètres de la mer », si les mètres carrés annoncés correspondent à la superficie du titre foncier et si l'inscription de nature est « champ » ou « terrain ». En revanche, cet écran ne donne pas d'informations sur la propriété, l'hypothèque, la saisie ou la situation d'urbanisme ; pour cela, les étapes suivantes sont nécessaires.

2. e-Devlet : voir son propre titre foncier

Le service Consultation des informations de titre foncier (Tapu Bilgileri Sorgulama) du portail e-Devlet permet à une personne de voir les informations de titre foncier des biens enregistrés à son nom. En tant qu'acheteur, vous ne pouvez pas voir le titre du vendeur depuis votre propre compte e-Devlet ; vous pouvez demander au vendeur de montrer l'information de titre à jour depuis son propre écran e-Devlet ou de partager le document. À la direction du registre foncier, l'inscription à jour est aussi vérifiée avant l'opération.

3. Les champs à lire dans le titre foncier

Propriétaire et part : propriétaire unique ou indivision ?
Nature : habitation, terrain, champ, oliveraie…
Propriété par étage / servitude d'étage : lequel des deux pour les appartements.
Rubrique des déclarations : selon l'article 32 de la loi sur l'urbanisme, l'information sur un bâtiment sans permis ou contraire au permis est notifiée par l'administration pour être inscrite à la rubrique des déclarations du titre. Selon l'article 3 de la loi n° 6306, les bâtiments à risque sont aussi notifiés à la direction du registre foncier pour être mentionnés à la rubrique des déclarations du registre foncier.
Annotations et charges : hypothèque, saisie, annotations de préemption ou de promesse de vente.

Si vous voyez une inscription de bâtiment à risque à la rubrique des déclarations

Selon la loi n° 6306, le constat de bâtiment à risque est notifié à la direction du registre foncier au plus tard dix jours ouvrables après la date du constat ; le procès-verbal du constat est affiché sur le bâtiment, notifié aux propriétaires par le portail e-Devlet et publié pendant quinze jours chez le muhtar. Les propriétaires ont un droit d'opposition au constat dans les quinze jours. Pour un appartement comportant une telle inscription, il faut savoir avant l'achat à quelle étape en est le processus de transformation du bâtiment et quelles décisions ont été prises entre les propriétaires.

Quant à la déclaration d'infraction à l'urbanisme, selon l'article 32 de la loi sur l'urbanisme, elle ne peut être levée tant que l'administration n'a pas notifié à la direction du registre foncier que l'infraction a été corrigée. Que le vendeur dise « le problème est réglé » ne signifie pas que l'inscription a été supprimée.

4. Situation d'urbanisme : demandez à la municipalité ou à l'administration spéciale de la province

Ce que l'on peut faire sur un terrain, c'est-à-dire le droit de construire, est écrit non au titre foncier mais au plan d'urbanisme. Dans les limites d'une municipalité, en adressant une demande écrite au service d'urbanisme de la municipalité concernée, et hors de ces limites à l'administration spéciale de la province, vous pouvez connaître la situation d'urbanisme du bien. Certaines municipalités fournissent aussi cette information par internet ; pour la décision d'achat, il est néanmoins plus sûr de s'appuyer sur un document officiel et à jour.

Pour un bien bâti, demandez en outre les documents suivants :

Permis de construire et projet d'architecture approuvé
Permis d'utilisation du bâtiment (iskân)
Le cas échéant, certificat d'enregistrement du bâtiment

5. Croiser les vérifications

Les trois sources doivent concorder : la superficie et la nature de la Recherche de parcelle, les informations du titre foncier et les registres d'urbanisme/de permis de la municipalité. Toute incohérence entre elles (par exemple « champ » au titre foncier et « terrain constructible » dans l'annonce) doit être éclaircie avant l'achat.

Courte liste de contrôle

Obtenez le numéro d'ada/parcelle dans l'annonce ou auprès du vendeur.
Vérifiez dans la Recherche de parcelle la localisation, la superficie et la nature.
Demandez au vendeur l'information de titre foncier à jour ; lisez la rubrique des déclarations et des annotations.
Obtenez auprès de la municipalité la situation d'urbanisme, le permis de construire et l'iskân.
Posez par écrit les questions sur les incohérences et clarifiez-les avant de verser des arrhes.

Aktif Emlak peut vous aider, dans le golfe d'Edremit, à rassembler les informations d'ada/parcelle et de municipalité des biens que vous étudiez.