По каким основаниям и в какие сроки арендодатель может выселить арендатора? Статьи 347-355 ТОК, нужда, обязательство освободить, два предупреждения и медиация.
В отношении аренды жилья Турецкий обязательственный кодекс (ТОК) содержит специальные правила, направленные на защиту арендатора. Возможность арендодателя прекратить договор аренды связана с определёнными основаниями и сроками; пропуск этих сроков может привести к отсрочке права на один год. Это руководство излагает соответствующие статьи ТОК языком, понятным арендодателю и арендатору. В конкретном споре рекомендуем обратиться за помощью к адвокату.
Можно ли выселить арендатора, потому что срок истёк?
Нет. Согласно статье 347 ТОК, при аренде жилых и крытых нежилых помещений, если арендатор не сделает уведомление не менее чем за пятнадцать дней до окончания срочного договора, договор считается продлённым на один год на тех же условиях. Арендодатель не может прекратить договор, ссылаясь на окончание срока договора.
Однако по истечении десятилетнего срока продления арендодатель может расторгнуть договор без указания причины при условии уведомления не менее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления. В бессрочных договорах арендодатель по истечении десяти лет с начала аренды может прекратить договор уведомлением о расторжении по общим положениям. Согласно статье 348 ТОК, при аренде жилья уведомление о расторжении должно быть письменным.
В отношении недвижимости, арендуемой как семейное жильё, согласно статье 349 ТОК, арендатор не может расторгнуть договор без прямого согласия супруга (супруги). Если супруг, не являющийся арендатором, стал стороной договора, уведомив арендодателя, арендодатель обязан направить уведомление о расторжении и предупреждение с установлением срока для платежа арендатору и его супругу отдельно.
Основания, связанные с арендодателем
Нужда, перестройка и застройка (ТОК, ст. 350)
Если арендодатель обязан использовать арендованное имущество из-за потребности в жилье или нежилом помещении для себя, супруга (супруги), потомков, предков или лиц, которых он обязан содержать по закону, либо если для перестройки или в целях застройки требуется капитальный ремонт и в это время использование невозможно, то в срочных договорах он может прекратить договор иском, который подаст в течение одного месяца после окончания срока.
Потребность нового собственника (ТОК, ст. 351)
Лицо, впоследствии купившее арендованное имущество, при потребности для тех же близких в течение одного месяца со дня приобретения письменно уведомляет об этом арендатора и может прекратить договор иском, который подаст через шесть месяцев. При желании он может воспользоваться этим правом и иском, поданным в течение одного месяца после окончания срока договора.
Основания, связанные с арендатором (ТОК, ст. 352)
- Обязательство освободить: если арендатор письменно взял на себя обязательство освободить помещение к определённой дате после передачи арендованного имущества, но не освободил, арендодатель может прекратить договор, обратившись к исполнительной службе или подав иск в течение одного месяца со дня этой даты. Важно, чтобы обязательство было дано после передачи.
- Два обоснованных предупреждения: в договорах сроком один год и более, если в течение одного арендного года арендатору письменно сделаны два обоснованных предупреждения о неуплате арендной платы, арендодатель может подать иск в течение одного месяца после окончания арендного года, в котором сделаны предупреждения.
- Жильё арендатора в том же месте: если у арендатора или проживающего с ним супруга (супруги) есть пригодное для проживания жильё в пределах муниципальных границ того же района или посёлка, и арендодатель не знал об этом при заключении договора, он может подать иск в течение одного месяца после окончания договора.
Неуплата арендной платы: ТОК, ст. 315
Если арендатор не платит наступившую арендную плату или дополнительные расходы, арендодатель может письменно назначить срок и уведомить, что при неуплате в этот срок расторгнет договор. При аренде жилья этот срок составляет не менее тридцати дней и исчисляется со дня, следующего за датой письменного уведомления.
Продление сроков: ТОК, ст. 353
Если арендодатель в течение срока для подачи иска письменно уведомил арендатора, что подаст иск, срок для подачи иска считается продлённым на один арендный год.
После выселения по нужде: ТОК, ст. 355
Жильё, освобождённое по причине потребности, без уважительной причины не может быть сдано никому, кроме прежнего арендатора, пока не пройдёт три года. В случае нарушения арендодатель обязан выплатить прежнему арендатору компенсацию, которая не может быть меньше годовой арендной платы, уплаченной в последний арендный год. Согласно статье 354 ТОК, положения о прекращении через суд нельзя изменять в ущерб арендатору.
Медиация до подачи иска
Согласно статье 18/B Закона № 6325, по спорам из арендных отношений обращение к медиатору до подачи иска является условием предъявления иска. Положения о выселении арендуемой недвижимости в порядке безисполнительного производства по Закону об исполнении и банкротстве в это условие не входят.
Контрольный список для арендодателя
- Запишите дату начала договора и арендный год; рассчитайте десятилетний срок.
- Все уведомления делайте письменно и в доказуемой форме.
- Внесите в календарь месячные сроки для подачи иска.
- Если нужен иск, сначала запланируйте обращение к медиатору.
Aktif Emlak может помочь в подготовке договора аренды и в общении арендатора с арендодателем в районе залива Эдремит; в юридических процедурах необходима помощь адвоката.
