Wat kan er misgaan bij een woning zonder gebruiksvergunning (iskân): aansluitingen, akte, financiering en verhuur? Risicolijst met verwijzingen naar wetsartikelen.
De zin "Geen iskân, maar de prijs is goed" hoort u vooral in vakantieregio's vaak. Iskân, officieel de yapı kullanma izni (gebruiksvergunning), laat zien dat de overheid heeft vastgesteld dat een gebouw conform de bouwvergunning en de bijlagen is gebouwd en dat het gebruik ervan technisch geen bezwaar oplevert. We hebben op basis van de regelgeving samengevat welke problemen u kunt tegenkomen bij een woning die zonder dit document is gekocht.
Wat is een gebruiksvergunning en wie geeft die af?
Volgens artikel 30 van de Ruimtelijke Ordeningswet moet, wanneer een gebouw geheel klaar is, voor het geheel, of wanneer deelgedeelten die in gebruik kunnen worden genomen klaar zijn, voor die gedeelten, een vergunning worden verkregen van de gemeente of het gouvernement dat de bouwvergunning heeft afgegeven. De overheid moet de aanvraag van de eigenaar uiterlijk binnen dertig dagen afhandelen. De wet bepaalt ook dat de verleende vergunning de bouwheer niet ontslaat van de aansprakelijkheid die voortvloeit uit strijdigheid met de wet, de bouwvergunning en de bijlagen.
Risico 1: elektriciteit, water en riolering
Artikel 31 van de Ruimtelijke Ordeningswet is duidelijk: gebouwen waarvoor geen gebruiksvergunning is verleend of verkregen, worden tot het moment van vergunningverlening niet aangesloten op elektriciteit, water en riolering en de bijbehorende voorzieningen. Zelfstandige eenheden met een gebruiksvergunning worden wel aangesloten. In de praktijk komt men tijdelijke abonnementen tegen, maar u moet weten dat de blijvende oplossing de vergunning is.
Risico 2: in de akte blijven staan als kat irtifakı
Volgens artikel 3 van de Wet op de appartementseigendom wordt kat irtifakı omgezet in kat mülkiyeti op basis van de gebruiksvergunning die voor het hele gebouw wordt afgegeven. Is er geen vergunning, dan kan het appartement lang als kat irtifakı geregistreerd blijven staan. Dat kan later bij verkoop of bij de beoordeling van een lening vragen oproepen.
Risico 3: strijd met de ruimtelijke ordening en aantekening in de akte
Volgens artikel 32 van de Ruimtelijke Ordeningswet wordt een gebouw dat zonder vergunning of in strijd met de vergunning is gebouwd, bij constatering verzegeld, wordt de bouw stilgelegd en wordt de strijdigheid uiterlijk binnen zeven dagen aan het kadaster gemeld om te worden opgenomen in het veld "beyanlar" (aantekeningen) van de akte. Deze aantekening kan pas worden verwijderd nadat de overheid heeft gemeld dat de strijdigheid is opgeheven. Lees daarom altijd het veld "beyanlar" van de akte.
Risico 4: vergunning voor kortetermijnverhuur
Een belangrijk detail voor wie zijn vakantiewoning per dag of per week wil verhuren: in de mededeling van het Ministerie van Cultuur en Toerisme over aanvragen voor een vergunning voor verhuur met toeristisch oogmerk staat onder de vereiste documenten "een bouwregistratiebewijs/gebruiksvergunning voor een als woning ingerichte constructie". Heeft een woning geen van deze documenten, dan kan het lastig zijn de vergunning te krijgen.
Bouwamnestie en bouwregistratiebewijs
Op basis van het in 2018 aan de Ruimtelijke Ordeningswet toegevoegde voorlopige artikel 16 kon voor gebouwen die vóór 31/12/2017 zonder vergunning of in strijd met de vergunning zijn gebouwd, een bouwregistratiebewijs (Yapı Kayıt Belgesi) worden afgegeven, mits tijdig werd aangevraagd en de registratievergoeding werd betaald. Volgens de wet heeft dit document betrekking op het gebruiksdoel van het gebouw; op verzoek kunnen gebouwen met zo'n document tijdelijk worden aangesloten op water, elektriciteit en aardgas.
Datzelfde artikel regelt dat bij gebouwen met een bouwregistratiebewijs, met instemming van alle eigenaren en bij afstand van de delen die in het bestemmingsplan op openbare voorzieningen vallen, tegen betaling van het dubbele bedrag het type registratie kan worden gewijzigd en kat mülkiyeti kan worden gevestigd zonder dat een gebruiksvergunning vereist is. Een bouwregistratiebewijs is geen iskân-document; heeft de woning die u wilt kopen zo'n bewijs, onderzoek dan apart het bereik ervan en welke delen het dekt.
Checklist vóór de aankoop
- Akte: aard, status kat irtifakı/kat mülkiyeti en het veld "beyanlar".
- Gemeentearchief: of er een bouwvergunning, een goedgekeurde architectuurtekening en een gebruiksvergunning is.
- Overeenstemming met het project: of wijzigingen zoals een dichtgemaakt balkon, een toegevoegde verdieping of een dakverdieping in het project staan.
- Aansluitingen: of elektriciteit en water blijvend of tijdelijk zijn aangesloten.
- Bouwregistratiebewijs: indien aanwezig, de datum van het bewijs, het gedekte oppervlak en het gebruiksdoel.
- Het gebouw als geheel: of de vergunning voor het hele gebouw is verleend of slechts voor enkele gedeelten.
- Uw gebruiksdoel: bij plannen voor een lening, verhuur of kortetermijnverhuur: welke documenten de betreffende instantie vraagt.
Waar staat het prijsvoordeel tegenover?
Dat een woning zonder iskân goedkoper is, is de prijs van de onzekerheid die de koper op zich neemt. Een deel van die onzekerheid (aansluitingen, overgang naar kat mülkiyeti, verhuurvergunning) kan na verloop van tijd worden opgelost; een ander deel kan niet worden opgelost vanwege de delen van het gebouw die in strijd zijn met de ruimtelijke ordening. Met welke van de twee u te maken heeft, blijkt uit de gemeentelijke registers; de mondelinge verklaring van de verkoper alleen volstaat niet.
Conclusie
Iskân is het document dat bewijst dat een woning "officieel is opgeleverd". Is het document er niet, dan moeten de reden, de vraag of het gebrek kan worden hersteld en de kosten daarvan vóór de aankoopbeslissing duidelijk zijn. Aktif Emlak kan u helpen de bouwvergunning- en iskân-gegevens van een woning die u in de Golf van Edremit overweegt bij de gemeente op te vragen.
